8月9日下午，上海财经大学商学院EMBA和吴晓波频道、吴晓波上海书友会联合举办的“股市与房市——变局之下，敢问路在何方”讲座在上海财经大学369校区博思楼多功能厅举行。德科地产频道的刘德科先生和财经日日评的专栏作家魏英杰先生分别就目前股市和房市的问题分享了观点。

从房企战略窥探购房者攻略

“我有一所房子，面朝大海，春暖花开。”诗人海子在26年前写下这样的一首抒情诗。时至今日，仍然成为众多文青的梦想。世界如此喧嚣，真相何其稀少。梦想照进现实之后，且不论海景别墅小洋楼你是否负担得起，从投资的角度来看，这样的房子不能买。且听刘德科是如何分析的：

逃离北上广深?那叫投降

今天的中国，在中国的城市资源的整个配制下，如果你想逃离北上广深，我认为这是投降。

从开发商的布局看，在中国，房地产商要取得成功，必须要去两个城市——北京、上海，仁恒置地(全国均价******的开发商)从新加坡来到中国后，一直扎根在长三角一带，且必须是一二线城市，从来不去小城市。

反面例子：碧桂园最早从广东顺德发家，再走向全国，但它不到北京上海，哪怕顺德离深圳那么近，它都没有进去，一直在四五线城市搞开发，但是现在碧桂园也启动了一二线城市的大战略，甚至专门成立了一个部门挖全国一二线城市的人才。

如果说仁恒是二十几年一贯的选择，但是碧桂园是刚刚才醒悟过来，所以这个问题就告诉我们，大牌开发商在做怎样的选择，我们就该做怎么样的选择。

必须重返市中心

香港九龙仓前几年花了几百亿在中国各个城市拿地，但过去五年的经验告诉他们，那些在郊区拿的地基本都亏本，但是市中心的地，就算行情特别差，不赚钱也不会亏本。

绿城以前除在杭州开发外，只在北京、上海零星开发一些楼盘，它大量在浙江的小城镇开发，但是这几年小城镇的富翁买得起绿城房子的也都买了。上半年绿城的报表，它的营业额80%来自于一二线城市，过去是五五开，所以这个进步证明在一二线城市，在市中心我们的价值永远是在的。

如果你实在觉得市中心太贵了，买不起，那你选择新城一定要有一个标准：那里有没有沙县小吃。再有钱一点，就选择星巴克入驻的地方买房。

别墅梦?趁早醒

说一个富豪南存辉的故事，2000年初，他买下了当时杭州******的房子——绿城·九溪玫瑰园，买了两套，拆掉重新设计建造，房子非常漂亮，但是南存辉住了一段时间，实在觉得那里太冷清，现在那套别墅就只有保安、管家和保姆住着。

还有一个故事，是绿城的二号人物——寿柏年，宋卫平把绿城股权卖掉以后，他的股权都套现了，立刻在杭州市中心买了一套公寓。他之前住在西湖边的别墅里，住不下去的原因就是太冷清。这个故事证明，对富豪来说，别墅是身份的象征，但是真正住还是要回到市中心。

再讲一个开发商——龙湖，去年我对龙湖的整个产品结构做了一个研究，发现它对别墅市场几乎放弃了，它现在都在全国范围内倾销别墅，把自己的别墅打折全部卖掉。所以如果你还揣着一颗别墅梦，趁早醒!

坚决买精装修房

一个精装修的楼盘，一个毛坯的楼盘，有什么区别?

精装修的楼盘入住率高，会迅速形成居住氛围，毛坯的房子交付以后还得想着什么时候装修，就算入住以后，未来三到八年可能都有人持续在装修，搞得你心神不宁，还会毁坏公共界面。

毛坯的房子群租概率更高，群租的人大多是刚毕业的大学生和外来打工者，跟你的家庭生活不匹配，容易影响生活质量。

谁家的房子100%不漏水

中国没有一家开发商敢向你承诺说，我们的房子100%不漏水，但日本的开发商就敢告诉你，我们的房子100%不漏水，这就是我们中国跟日本的差距。

中国人盖房子是手工品，日本人不一样，他们是工厂化盖房，除了楼板，所有房子的配件都是工厂做好，拉到现场直接装起来的。

但是中国已经有开发商在学习工厂化的建造技术，所以我相信在不久的将来我们的房子也可以像日本一样声称100%不漏水。

智能住宅产业还没成链

现在很流行的是互联网+，很多开发商就开始提智能住宅，比如金地跟小米合作，我就问小米的人，你们跟他们合作到什么程度了?小米的人说，他们就买了我们几个空气净化器、路由器。

开发商现在还没有能力做智能住宅，这个产业链还没形成。今天智能住宅其实就是个噱头而已，根本不必当真。

无数租房App在酝酿

在中国租房是一件特别没面子的事情，但在香港、东京、纽约，却非常正常。我相信北京、上海很快会进化到那种阶段，因为无数租房App在酝酿，风投也在投这种模式的租房项目。

有两家企业其实已经在做了，小米的“You+国际青年公寓”以及链家的自如寓，他们把城市相对繁华地段的一栋旧楼租下来，按年轻人喜好装修，除了房租低，她还会通过社交软件让整个楼的住户形成一个社群，这样租房其实幸福多了。

千万别忽略物业服务

我们买房子一般会关心：房型好不好，地段好不好，价格适不适合我，有没有地铁、商场之类的，但是往往会忘掉了物业服务。其实这才是对你的生活最重要的一个因素。两栋一模一样的楼盘，如果物业服务有小小差别，房价就会不一样。

透过股灾看未来

对于房市的分析结束之后，魏英杰对2015年A股市场沉浮录提出了自己的思考：

牛市起点

从去年开始，很多学者、专家、股评家就开始起哄，说牛市要来了。从概念牛、政治牛、人造奶牛到杠杆牛的说法，纷至沓来。

其中，比较特殊的杠杆牛产生的原因是：

在资本市场低迷阶段，一些创新金融产品和炒股工具在国内资本市场得到运用，成了为股市注入流动性的一个通道。比如伞形信托、比如融资融券，还有场外配资、程序化交易等。他们要么是在监管层的鼓励下发展起来的，要么是得到了默许。受益于互联网金融的快速发展，比如P2P配资公司，许多人可以很方便地从场外配资公司那里获取炒股的资金，这就形成了“杠杆市”。

疯狂个股

中国神车：6月8日，中国中车复牌首日，股价一字涨停，收盘价32.4元。但到第二天，中车直接从涨跌到几乎跌停，来去19%的振幅;

乐视网：2014年12月23日开盘价28.2元到5月12日除权之前的179元，乐视网的股价上涨了5倍以上。5月13日，乐视网市值攀升至1526.57亿元，超过了地产龙头万科的1429.22亿元;

暴风科技：自今年3月24日上市以来，暴风科技从7元的发行价一路飙升，36个涨停更是将股价抬升至惊人的327元，涨幅近50倍。

股灾来了

端午劫：6月18日跌破4800点，6月19日千股跌停，有人就说这天才是决定端午节你到底吃粽子还是跳水;

牛熊转换：6月23日，收复了4500点。6月24日，收盘全线飘红，牛市进入了下半场，牛还在，不过是从疯牛转为慢牛。

股灾来了：6月25日，法定砸盘日。6月26日，7年来创业板是创历史******跌幅。

千股跌停：6月29日，截至收盘，沪指跌3.34%报4053.03点，险守4000点。两市约1500股跌停。

喜迎反弹：6月30日，截至收盘，沪指涨5.53%报4277.22点。然后，真的有很多大妈在证券交易所里头唱国歌，喜迎反弹。

一泄如注：7月1日、2日、3日，连续三天千股跌停，一泄如注。

制度反思

1.尊重市场规律：监管层也要尊重市场规律，不要以为政府是万能的;

2.完善监管制度：特别是要健全监管联动制度，不能再条块分割;

3.继续鼓励创新：对金融创新产品和服务，不能一棍子打死。

个体反思

1.政府非万能：政府不能自己这么认为，股民更不能这么认为;

2.不轻易相信所谓的消息：消息也许是真的，但消息是有期限的，过期不候，如果你在一个错误的时间获得了一个正确的消息，非但不能给你带来财富，还可能造成灭顶之灾;

3.敬畏股市：对股市要有敬畏感。对资本市场多了解一点，心里就越充满敬畏。

中国这轮救市的是与非，在今后很长一段时间内将成为人们讨论的热点。但纵观中国股市发展历程，政府干预股市，并不是什么新鲜事。中国股市的发展史，就是一部行政与市场较量的历史。

发布日期：2015-08-12